메리츠화재를 포함한 국내 기관투자자들이 바하마 소재 아틀란티스 파라다이스 리조트에 1억4250만달러(한화 1613억원)를 투자했다. 이 리조트는 오랜 기간 운영 실적이 있는 만큼 우량자산으로 평가되고, 변동금리 투자인만큼 미국 기준금리 상승에 따라 수익률이 올라간다는 계산에 따른 것이다.

23일 투자은행(IB) 업계에 따르면 최근 메리츠화재는 메리츠부동산자산운용이 조성한 ‘메리츠전문투자형사모부동산신탁 18호’에 2000만달러(한화 226억원)를 투자했다. 이 펀드는 아틀란티스 파라다이스 리조트를 기초자산으로 하는 선순위메자닌대출채권에 1억4250만달러(한화 1613억원)를 투자하는 내용이 골자다. 메리츠화재 외 국내 공제회 등 기관투자자들이 투자자(LP)로 참여했다.

아틀란티스 파라다이스 리조트는 객실만 3804실, 5개 호텔을 보유하고 있는 바하마 최대 리조트다. 41개의 레스토랑 및 미팅시설, 워터파크, 리테일 상점 등 다양한 시설들로 이뤄져있다. 바하마는 미국 플로리다 주 동남쪽 카리브해 지역에 위치한 국가다.

캐나다계 글로벌 대체투자운용사인 브룩필드가 2012년 매입해 4억달러(한화 4530억원)를 들여 리조트 시설을 대대적으로 개선했다. 후순위메자닌 투자자는 운용자산(AUM) 1210억달러 규모 오크트리 캐피탈 매니지먼트, 중순위메자닌 대주단은 운용자산 4310억달러 규모 WAMCO다.

메리츠화재 투자분은 미국의 부동산 전문 자산운용사 스타우드캐피탈로부터 매입한 선순위메자닌대출채권이다. 주택담보대출비율(LTV)은 61.4%, 쿠폰금리(채권에서 지급하기로 약정된 금리)는 USD 리보+4.85%다. 펀드 만기는 5년이지만, 최대 7년 6개월까지 연장 할 수 있다.

특히 채무상환비율(DSCR)이 2배에 달하는 점은 매력적인 부분이다. 메리츠화재가 검토한 금융위기로 가장 실적이 안좋았을 때에 대한 시뮬레이션 결과도 DSCR가 1.1배에 달했다. 채무를 갚을 수 있는 능력이 우량한 자산임을 보여주는 지표다.

금리에 연동되는 변동금리라는 점도 안정적인 부분이다.

지분(에쿼티) 투자가 부동산 개발 사업 성패에 따라 좌우되는 것과 대조적이다. 더구나 미국은 금리 인상기에 있어 수익률이 더 상승할 가능성이 있다.

IB업계 관계자는 “100% 원금 환헤지인만큼 현재 상황을 고려하면 140bp(1bp=0.01%)의 환마이너스가 있지만, 미국 기준금리 상승으로 상쇄될 것으로 본다”며 “미국, 캐나다 시민들이 휴가철 바하마를 방문하는 만큼 안정적인 매출을 기대한다”고 말했다.

ggg@fnnews.com 강구귀 기자